古い擁壁・ブロック塀がある家は売れる？八王子市で売却するときの注意点

古い擁壁・ブロック塀がある家は売れる？八王子市で売却するときの注意点

「家を売りたいけれど、敷地の擁壁がかなり古い…」

「ブロック塀にひび割れがあるけれど、このまま売却できる？」

「擁壁があると査定価格は下がってしまう？」

八王子市で戸建てや土地の売却を検討している方の中には、このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

八王子市には高低差のある土地や、擁壁が設置されている住宅地もあります。

古い擁壁やブロック塀があるからといって、必ずしも不動産を売却できないわけではありません。

ただし、擁壁の状態や築造時期、確認できる資料などによっては、売却価格や買主の建築計画に影響する可能性があります。

今回は、古い擁壁・ブロック塀がある家を売却するときに確認しておきたいポイントを、不動産売却の視点から解説します。

そもそも「擁壁」と「ブロック塀」は違うもの？

見た目が似ていることもありますが、擁壁とブロック塀では役割が異なります。

**擁壁（ようへき）**は、高低差のある土地で土が崩れることを防ぐためにつくられた構造物です。

一方、一般的なブロック塀は、道路や隣地との境界部分などに設置され、目隠しや区画などを目的としているものです。

特に注意したいのが、通常のコンクリートブロックが土留めとして使用されているケースです。

八王子市でも、宅地を点検する際のポイントとして「塀などに用いるコンクリート製ブロックを土留めとして設置していないか」を確認するよう案内しています。

古い擁壁があっても家は売却できる？

古い擁壁があるからといって、直ちに売却できなくなるわけではありません。

ただし、購入希望者からすると、

「この擁壁は今後も使用できるのか？」

「建て替えるときに問題はないのか？」

「補修や造り替えに費用がかからないか？」

といった点は気になるところです。

特に土地として購入して新築を予定している方の場合、擁壁の状態が建築計画に関係することがあります。

そのため売却前には、現在の擁壁がどのような状態なのか、確認できる資料が残っているかを調べておくことが大切です。

注意点① 擁壁にひび割れ・傾き・膨らみがないか

まず確認したいのが現在の状態です。

たとえば、

・大きなひび割れがある
・石やブロックにズレがある
・擁壁が傾いている
・一部が膨らんでいる
・水抜き穴が詰まっている
・擁壁周辺で地盤の沈下が見られる

といった状態です。

国土交通省では、老朽化などによって擁壁の機能が低下すると、地震時の倒壊などの危険性が高まり、宅地・建物だけでなく隣地にも影響する可能性があるとしています。

見た目だけで安全性を判断することは難しいため、気になる症状がある場合には専門家による確認を検討しましょう。

注意点② 擁壁の確認済証・検査済証などの資料を確認する

古い住宅の場合、

「いつ擁壁が造られたのかわからない」

「昔からあるので資料を見たことがない」

というケースもあります。

売却時には、擁壁について残っている図面や確認済証・検査済証などがないか確認してみましょう。

八王子市では、高さ2mを超える擁壁を設ける際には建築基準法に基づく工作物の確認申請が必要となり、工事完了後には検査済証の交付を受けることとしています。

既存擁壁については築造された時期や適用された法令などによって状況が異なるため、資料が見つからないからといって自己判断するのではなく、個別に確認することが重要です。

注意点③ 擁壁の上にブロックが積まれていないか

売却時に注意したいものの一つが、

「擁壁の上にさらにブロックが積まれている」

といった状態です。

擁壁とブロック塀を組み合わせた構造や、既存の擁壁に後から構造物を追加している場合には、その安全性や建築時の取り扱いについて確認が必要になることがあります。

国土交通省も、既存擁壁の上部に空洞ブロックなどを増し積みした擁壁について、注意が必要な形式の一つとして紹介しています。

「昔からこうなっているから問題ないだろう」と判断せず、売却前の物件調査で確認しておくことをおすすめします。

注意点④ 古いブロック塀もチェックする

擁壁だけでなく、道路沿いや隣地との境界にある古いブロック塀にも注意しましょう。

たとえば、

・ひび割れ
・傾き
・ぐらつき
・高さや厚さ
・控え壁の有無
・基礎の状態

などが確認ポイントになります。

八王子市では既存ブロック塀の簡易点検シートを公開していますが、安全性を確実に確認するためには図面確認や現場調査が必要になるため、専門家による点検を案内しています。

特に道路に面したブロック塀の場合、倒壊すれば通行人などへ被害を及ぼす可能性もあります。

注意点⑤ 境界と所有者も確認しておく

意外と見落としやすいのが、

「その擁壁・ブロック塀は誰のものなのか」

という問題です。

自分の敷地内にあると思っていても、境界線上に設置されていたり、隣地側の所有物だったりするケースがあります。

売却を進めてから、

「擁壁はどちらの所有ですか？」

「補修するときは誰が費用を負担するのですか？」

といった疑問が出てくると、買主が不安に感じる原因になります。

そのため、境界資料や過去の測量図などがあれば、査定時に不動産会社へ見せておくとよいでしょう。

古い擁壁があると査定価格は下がる？

これは、「古い擁壁がある＝必ず○○万円下がる」というものではありません。

査定では、

・擁壁の高さや構造
・現在の状態
・築造時期
・確認できる資料の有無
・土地の高低差
・接道状況
・建て替えの際の条件
・土地や建物そのものの市場性

などを総合的に確認します。

たとえば、同じ古い擁壁でも、状態や資料の有無、土地の利用方法によって買主が感じるリスクは変わります。

そのため、インターネット上の情報だけで「うちは擁壁が古いから売れない」と判断する必要はありません。

まずは現状を確認したうえで査定してもらうことが重要です。

売却前に擁壁を造り直した方がいい？

ここもよくある疑問ですが、売却前に自己判断で大規模な工事をする必要があるとは限りません。

擁壁の造り替えは、条件によっては大きな工事になります。

売却するために多額の費用をかけても、その費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。

そのため、

① 現状のまま査定する
↓
② 擁壁の状態や資料を確認する
↓
③ 必要に応じて専門家へ相談する
↓
④ 現況売却・補修・工事などを比較する

という順番で検討することをおすすめします。

「売るなら直さないといけない」と決めつける前に、まず不動産会社へ相談してみましょう。

八王子市で擁壁のある家を売るなら、まず現地を見てもらおう

擁壁のある不動産は、インターネット上の情報や机上のデータだけでは判断しにくいケースがあります。

特に、

・高低差が大きい
・古い擁壁がある
・擁壁にひび割れがある
・擁壁の上にブロック塀がある
・築造時期がわからない
・確認済証や検査済証が見つからない
・隣地との境界がわからない

といった場合は、実際の状況を確認することが重要です。

八王子市では、高さ2mを超えるがけに近接して建築する場合について東京都建築安全条例による制限があり、既存擁壁の状況によって取り扱いが異なる場合があります。

だからこそ、「擁壁がある」という理由だけで査定価格を判断するのではなく、土地全体の条件を確認することが大切です。

まとめ｜古い擁壁があっても、まずは現状のまま査定を

古い擁壁やブロック塀がある家でも、売却を検討することはできます。

ただし、擁壁は土地や建物の安全性、将来の建て替えなどに関係することがあるため、

「どんな擁壁なのか」
「現在どのような状態なのか」
「資料が残っているか」
「建築や売却にどのような影響があるのか」

を確認することが重要です。

特に古い住宅の場合、「昔からあるから大丈夫」と自己判断するのではなく、必要に応じて行政や建築士などの専門家にも確認しましょう。

八王子市で古い擁壁・ブロック塀がある不動産の売却をご検討中の方へ

エイトホームでは、八王子市の戸建て・土地などの不動産売却・査定のご相談を承っています。

「古い擁壁があるけれど売れる？」

「この状態で査定をお願いしていい？」

「直してから売るべきか、そのまま売るべきかわからない」

という段階でもご相談いただけます。

工事をする前に、まずは現在の状態でどのような売却方法が考えられるのか確認してみませんか？

八王子市の不動産売却・無料査定について、お気軽にエイトホームまでご相談ください。


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ページ作成日　2026-09-19