八王子市で賃貸中の物件を売却するには？オーナーチェンジ売買の基本【更新】 | 八王子の総合不動産会社｜エイトホーム
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八王子市で賃貸中の物件を売却するには？オーナーチェンジ売買の基本
八王子市で賃貸中の物件を売却するには？オーナーチェンジ売買の基本
「入居者がいる状態でも不動産を売却できるの？」「賃貸中のマンションや戸建てを手放したいけれど、何から始めればいいかわからない」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、賃貸中の不動産は、入居者が住んでいる状態でも売却することが可能です。
このような売買を「オーナーチェンジ」といいます。
今回は、八王子市で賃貸中の不動産の売却を検討されている方に向けて、オーナーチェンジの仕組みや売却価格の考え方、メリット・注意点などをわかりやすく解説します。
オーナーチェンジとは？
オーナーチェンジとは、入居者との賃貸借契約を引き継ぐ形で、不動産の所有者が変わることをいいます。
例えば、現在賃貸中のマンションを売却した場合、購入者は新しいオーナーとして家賃収入を得ることになります。
一般的なオーナーチェンジでは、入居者は引き続き同じ物件に住むことができ、従来の賃貸借契約も原則として引き継がれます。
つまり、入居者に退去してもらわなくても、不動産を売却できるということです。
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賃貸中の物件はどのように価格が決まる？
オーナーチェンジ物件の売却価格を考える際に、重要な指標のひとつが「利回り」です。
利回りとは、物件価格に対して年間でどの程度の家賃収入が得られるかを示す割合です。
例えば、月額家賃が10万円の場合を考えてみましょう。
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月額家賃：10万円
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年間家賃収入：120万円
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想定表面利回り：6％
この条件で単純計算すると、
120万円 ÷ 6％ ＝ 2,000万円
となります。
ただし、これはあくまで計算例です。実際の売却価格は、建物の築年数や状態、立地、賃貸借契約の内容、修繕履歴、周辺の取引事例などによって変わります。
また、表面利回りは管理費や修繕費、固定資産税などの経費を考慮していないため、実際の収益性とは異なります。
賃貸中の物件、今売却したらいくらになる？
オーナーチェンジ物件は、一般的な居住用不動産とは査定のポイントが異なります。
エイトホームでは、物件の立地や建物の状態、賃貸状況などを踏まえた売却相談を承っております。
「まずは現在の資産価値を知りたい」という方も、お気軽にご相談ください。
オーナーチェンジ売却の3つのメリット
1．入居者がいる状態で売却できる
オーナーチェンジ売却では、入居者の退去を待つ必要がありません。
賃貸借契約を引き継ぐ形で売却を進められるため、入居者がいることを理由に売却を諦める必要はありません。
2．購入希望者が収益を把握しやすい
すでに入居者がいる物件は、現在の家賃収入や賃貸状況を確認できるため、購入希望者が収支計画を立てやすいという特徴があります。
特に不動産投資を目的とする購入希望者にとって、実際の賃料収入を把握できることは判断材料のひとつになります。
3．家賃収入を得ながら売却活動ができる
売却活動中も賃貸借契約が継続していれば、原則として家賃収入を得ることができます。
売却までの期間に家賃収入があることは、オーナーにとってメリットのひとつといえるでしょう。
オーナーチェンジ売却で注意したい3つのポイント
1．購入希望者が限定される場合がある
賃貸中の物件は、購入後すぐに自分で住むことが難しいため、主に不動産投資家や収益物件を探している方が購入対象となります。
そのため、空室物件とは購入希望者の層が異なり、売却価格や販売期間にも影響する場合があります。
2．賃貸借契約の内容を確認する
売却前には、家賃や契約期間、更新条件、敷金、滞納状況などを確認することが重要です。
特に敷金の返還義務は、原則として新しいオーナーへ引き継がれるため、売買時の精算方法を整理しておく必要があります。
また、賃貸管理会社との契約についても、売却後の取り扱いを確認しておきましょう。
3．室内の確認が難しい場合がある
入居者がいる物件では、室内を自由に確認できないことがあります。
購入希望者に対して、過去の室内写真や修繕履歴、設備の状況などを適切に伝えることが大切です。
八王子市で賃貸中の物件を売却する際のポイント
八王子市には、駅周辺の区分マンションから郊外の戸建て、アパートまで、さまざまな種類の賃貸物件があります。
同じ八王子市内でも、駅からの距離や周辺環境、建物の状態などによって、購入希望者が重視する条件は異なります。
例えば、八王子駅や京王八王子駅周辺の区分マンションと、南大沢・堀之内エリアの賃貸戸建てでは、想定される購入者層や物件の評価方法が異なる場合があります。
そのため、単純に家賃収入だけで判断するのではなく、物件の特性に合った価格設定と販売方法を検討することが重要です。
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オーナーチェンジ売却の基本的な流れ
STEP1．売却査定を依頼する
まずは不動産会社に査定を依頼し、現在の物件がどの程度の価格で売却できるのかを確認します。
家賃収入や建物の状態、周辺の取引事例などをもとに売却価格を検討します。
STEP2．賃貸借契約の内容を確認する
賃貸借契約書や家賃の入金状況、管理状況などを整理します。
入居者との契約条件や修繕履歴なども、購入希望者にとって重要な判断材料となります。
STEP3．売却活動を開始する
投資家や収益物件を探している購入希望者に向けて販売活動を行います。
物件の特徴や収益性を適切に伝えることが、スムーズな売却につながります。
STEP4．売買契約を締結する
購入希望者と条件がまとまったら、売買契約を締結します。
賃貸借契約の承継内容や敷金の精算方法なども確認します。
STEP5．決済・引渡しを行う
売買代金の決済と所有権移転登記などの手続きを行います。
その後、入居者に対して所有者変更や家賃の振込先などを案内します。通知の時期や方法については、管理会社などと調整して進めることが大切です。
まとめ｜八王子市のオーナーチェンジ売却はエイトホームへ
賃貸中の不動産は、入居者がいる状態でも売却することができます。
ただし、一般的な居住用不動産とは異なり、家賃収入や利回り、賃貸借契約の内容などを考慮した売却計画が必要です。
また、立地や物件の状態によっても、適切な販売方法や価格設定は異なります。
八王子市で賃貸中のマンション・アパート・戸建てなどの売却をお考えの方は、ぜひエイトホームへご相談ください。
「今売却したらいくらになる？」「賃貸中でも買い手は見つかる？」といったご相談も承っております。
まずは現在の資産価値を把握することから始めてみませんか？
ページ作成日 2026-11-15
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